Paragraaf 6: Grondbeleid

De gemeentelijke visie op grondbeleid is vastgelegd in de nota grondbeleid. Grondbeleid is een middel om andere beleidsdoelen en bestuurlijke ambities te realiseren; het is geen doel op zich. De gemeente zet het grondbeleid als middel in om beleidsdoelen uit bijvoorbeeld de structuurvisie 2013, de omgevingsvisie in wording en de woonvisie te realiseren.
De gemeente voert een situationeel grondbeleid. De nota grondbeleid bevat een routekaart met een afwegingskader om per situatie koers te bepalen. Grofweg zijn er drie routes, namelijk passief faciliterend grondbeleid, proactief faciliterend grondbeleid en actief grondbeleid. De nota grondbeleid geeft per route de kaders voor de uitvoering.  
De uitvoering van de gebiedsvisie Scherpenzeel Zuid realiseert de gemeente deels door actief grondbeleid te voeren; denk hierbij aan Akkerwinde, Walstrolaan (herontwikkeling van de basisschool “De Maatjes”), De Nieuwe Koepel en Akkerwinde 2. Bij actief grondbeleid, zoals bij het complex Akkerwinde en De Nieuwe Koepel, gaat het om kaders ten aanzien van grondprijzen, herziening exploitaties, (tussentijdse) winstneming en het afdekken van verliezen (zoals bij het complex Akkerwinde 2 nodig is).

Faciliterend grondbeleid

Als marktpartijen of particulieren het initiatief nemen voor een ruimtelijke ontwikkeling, dan zal de gemeente het spoor van de anterieure overeenkomst volgen. Hierin worden afspraken gemaakt over o.a. kostenverhaal, planschade, aantallen en typen woningen en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen buiten het plangebied. Momenteel faciliteert de gemeente de ontwikkeling van Heijhorst-Zuid en de huurwoningen nabij de Ringbaan.

Uitvoerend grondbeleid

Om de gebiedsvisie Scherpenzeel Zuid te realiseren, voert de gemeente actief grondbeleid. Momenteel voert de gemeente vier grondexploitaties.
Jaarlijks actualiseert het college de grondexploitaties en biedt deze herzieningen voor besluitvorming aan de raad aan. In de paragraaf grondbeleid informeert het college de raad over de individuele grondexploitaties, de risico’s, de (tussentijdse) winstneming en de verliesvoorziening. De baten en lasten van de grondexploitatie zijn verantwoord in programma 8. Grondexploitaties hebben een projectmatig karakter en zijn daarmee anders dan de jaarbudgetten in de algemene dienst van de gemeente. Het verantwoorde saldo van baten en lasten wordt bepaald door het resultaat op de afgesloten complexen en de winst- en verliesneming op complexen. De resterende baten en lasten worden geactiveerd en hebben als zodanig geen invloed op het resultaat van het betreffende jaar. Deze activering wordt zichtbaar op de balans van de gemeente onder “voorraden”.
Voor gronden welke niet in uitvoering zijn genomen geldt, dat deze zijn opgenomen op de balans onder de materiële vaste activa.

Ontwikkeling Vennootschapsbelasting

Vanaf 2016 geldt voor overheidsinstellingen een belastingplicht in de vorm van vennootschapsbelasting voor hun ondernemersactiviteiten. Binnen onze gemeente geldt deze belastingplicht voor de grondexploitaties. De afdracht van vennootschapsbelasting (vanwege winst op de grondexploitatie) is geen onderdeel van de grondexploitatie zelf maar wordt separaat opgenomen in programma 0 van de begroting. Tot het moment van afdracht wordt de verplichting geschat en beschikbaar gehouden in de reserve grondexploitatie. De reden hiervan is, dat de winstneming in de grondexploitatie en afdracht vennootschapsbelasting niet tegelijkertijd plaatsvinden. De gemeente is in overleg met de  Belastingdienst over de bepaling van de openingsbalans.   

Hierna volgt een overzicht van de huidige stand van zaken en de te verwachten financiële resultaten op de grondexploitaties. Daarna volgt de voortgang van de grondexploitaties met de te verwachten (tussentijdse) winstneming. Als laatste volgt per grondexploitatie een toelichting op de uitvoering in 2020 en de vooruitblik naar 2021.

Resultaten in exploitatie genomen gronden (x 1.000 euro)

Winstneming
Vanaf 2016 verplicht de commissie BBV gemeenten om (tussentijds) winst te nemen volgens de zogenaamde ‘percentage of completion methode’ (POC methode). Deze methode houdt in dat de gemeente naar gelang de voortgang van het project (tussentijds) winst neemt.

Complex Akkerwinde

Op Akkerwinde is de ontwikkeling in volle gang. De verkoop loopt voorspoedig en de woningen worden naar verwachting in 2020/2021 opgeleverd. Ook de particuliere bouwkavels gaan goed waarbij alle kavels nu verkocht zijn. Het woonrijp maken is aanbesteed en gegund voor het gehele gebied.  In februari 2020 startten de werkzaamheden om het gebied woonrijp te maken. Momenteel worden ook de aanleg van het duurzame groen, in combinatie met een Tiny Forest en natuurlijk spelen voorbereid. Financieel zijn er op dit moment verder weinig ontwikkelingen.
In 2020 zal voor het tweede jaar (tussentijds) winst worden genomen op dit project. In 2020 wordt 82% van de winst opgenomen. De in 2019 reeds genomen winsten worden hiervan afgehaald. Er blijft dan voor 2020 nog een bedrag over à € 3.059.843.

Complex Akkerwinde 2

Momenteel wordt er gewerkt aan de voorbereidingen van de bestemmingsplan procedure. In 2019 kocht de gemeente de gronden voor dit complex aan.  De doelstelling van dit project is om betaalbare woningen voor starters en eventueel senioren te realiseren. De aangekochte gronden zullen in 2020 nog in dit complex worden ingebracht. Als gevolg van de nieuwe stedenbouwkundige plannen (waarin de diverse startersproducten zijn verwerkt) zal het verlies, wat er initieel stond voor dit complex, worden omgebogen in een kleine plus. Om dit plan te realiseren is er wel twee extra jaar nodig, hiermee komt het project in 2025 op zijn einde.

Complex Walstrolaan

In 2019 werd het bestemmingsplan voor de Maatjeshof onherroepelijk en hiermee de woonbestemming om 14 levenslooppluswoningen te realiseren. De gemeente heeft de onderhandelingen  met hier opgerichte  CPO-vereniging (collectief particulier opdrachtgeverschap) afgerond. De overeenkomsten zijn inmiddels getekend en de gronden zijn via de notaris overgedragen. Het project loopt erg voorspoedig waardoor naar verwachting het project een jaar eerder, in 2021, zal worden afgerond.
In 2020 zal er voor het eerst, conform de POC methode, tussentijds winst worden genomen op dit project. In 2020 gaat het hier om een bedrag € 744.351. Hetgeen staat voor 69% van het totaal.

Complex de Nieuwe Koepel

In afwachting van de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek is besloten de  actualisatie van dit complex uit te stellen tot december 2020.

De gemeente beschikt voor het grondbeleid over de reserve grondexploitatie, de verliesvoorziening Akkerwinde 2 en de voorziening Dorpsontwikkeling-Scherpenzeel Zuid.

Reserve grondexploitatie

De Reserve grondexploitatie dient om de financiële risico’s van de grondexploitaties op te vangen (voor zover de winstpotentie hier niet in voorziet), de verliesvoorziening voor verliesgevende grondexploitatie te vormen en daarnaast om de afdrachten Vennootschapsbelasting te betalen. Vanaf de jaarrekening van 2019 wordt het te betalen bedrag Vennootschapsbelasting over hetzelfde jaar als nog te betalen post opgenomen. Op deze wijze voldoen we aan de eisen van de BBV om de kosten op te nemen voor het jaar waarvoor de kosten van toepassing zijn. De nog te betalen post voor de Vennootschapsbelasting moet gedekt worden uit de reserve. Hier zitten als gevolg van de winstnemingen voldoende middelen in.
Op dit moment zijn de beoogde resultaten van de diverse grondexploitaties voldoende positief om deze risico’s te kunnen opvangen binnen de lopende exploitaties. Steeds als een complex wordt afgesloten, volgt een voorstel waar de raad beslist over de resultaat-bestemming. In de afweging wordt dan ook het totaal van de risico’s op de overige complexen en de vennootschapsbelasting betrokken. Tot het moment van winstneming, worden verwachte resultaten opgenomen in de reserve grondexploitatie.

Verliesvoorziening Akkerwinde II

Zodra de gemeente voorziet dat een grondexploitatie verliesgevend is dan dekt de gemeente het te verwachten verlies af. De gemeente vormt de voorziening op eindwaarde. Omdat de eindwaarde van dit complex inmiddels positief is geworden wordt voorgesteld de voorziening vrij te laten vallen.

Voorziening Dorpsontwikkeling-Scherpenzeel Zuid

In de structuurvisie staat beschreven dat alle nieuwbouwontwikkelingen in het gebied voor Scherpenzeel-Zuid (begrensd bij het bestaand stedelijk gebied ten tijde van vaststelling van de structuurvisie) bijdragen aan het fonds Dorpsontwikkeling-Scherpenzeel Zuid. Met de grondverkopen in de afgelopen jaren zijn afdrachten gedaan ten gunste van deze voorziening. De stand van de voorziening bedraagt op 31 december 2020 naar verwachting € 960.754.